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发布机构: 沙洋县人民政府 发文日期:
文 号: 效力状态: 有效

县人民政府办公室关于处理不动产登记相关问题的补充意见(试行)

发布日期:2019-12-12 12:44信息来源:沙洋县人民政府办公室

解读:关于《沙洋县不动产登记相关问题处理补充意见》(试行)的解读

沙政办发〔2019〕10号

县人民政府办公室关于处理不动产登记相关问题的补充意见(试行)

各镇人民政府,沙洋经济开发区、滨江新区、新港区管委会,县政府相关部门:

为进一步妥善处理沙洋县不动产登记遗留问题,规范不动产登记行为,保护不动产权利人合法权益,维护社会和谐稳定,根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《不动产登记暂行条例》等规定,结合我县实际,针对不动产登记中出现的新问题作出如下处理补充意见。  

一、处理范围

(一)城区不动产交易,国有土地使用权转移处置问题。

(二)2016年9月14日之前,建设单位建设手续不完善,申请办理不动产(房产)登记的问题。

(三)其他相关问题。

二、处理办法

(一)城区不动产交易,国有土地使用权转移处置的问题。

1.城市规划范围及中心城区内以划拨方式取得土地权属的私宅交易,且持不动产权证书或房地产两证齐全的,转让方先核实房屋所在地块在城市总体规划中的用地性质,自然资源和规划管理部门出具该地块用地性质情况说明。

符合城市规划用途的,经规划核定,不影响规划实施,满足安全、邻里关系的条件下,自然资源和规划管理部门出具规划条件。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款:“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”的规定,向自然资源和规划管理部门申请办理土地使用权出让手续,经批准后可办理不动产登记。

不符合城市规划用途,转让后不改变土地和房屋用途的,虽然符合城市规划用途,但已纳入规划征收范围的,影响规划实施的依据《湖北省实施〈中华人民共和国城市房地产管理法〉办法》第二十条:“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,属于下列情形之一的,经有批准权的人民政府批准,可以不办理土地使用权出让手续,转让方应按本办法第十九条的规定办理手续,并将转让房地产所获收益中的土地收益按国家和省的规定处理”,第二款“私有住宅转让后仍用于居住的”或第六款 “根据城市规划,土地使用权不宜出让的” 的规定,经县人民政府批准,转让方向自然资源和规划管理部门申请,缴纳土地年租金,报县人民政府办理划拨土地使用权审批手续,再申请不动产转移登记,已启动征收范围的所有房屋不得办理过户交易手续(不动产继承的除外)。

由于老城区为汉江行洪区,根据《中华人民共和国防洪法》等法律、法规的要求,《沙洋县城市总体规划(2012—2030)》,未将汉江大堤至汉江沿岸纳入城市规划范围内,规划为防护绿地(G2)。该范围内私宅转移按不符合城市规划用途处理办法执行。

国家或集体使用的划拨土地,房改房、商品房及出让土地转移按照有关规定执行。

2.土地年租金执行标准。依据《中华人民共和国房地产管理法》第四十条,第二款:“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理”,参照《荆门市城区土地收益征收管理试行办法》(荆政发(2003)21号)文件,沙洋县城区年租金按以下标准缴纳:个人住宅用地每年每平方米1元; 商业服务用地每年每平方米3元;行政事业单位用地每年每平方米2元;工业仓储用地每年每平方米1元。转让方补签2003年9月28日至转让之时的《土地使用权租赁合同》,支付已使用年期的土地年租金。各镇集镇范围内,按以上标准80%,其它地方按60%执行,但最低不得低于每年每平方米0.5元的标准。

土地年租金由自然资源部门代收,使用财政部门统一印制的专用收款收据。

(二)2016年9月14日之前,建设单位建设手续不完善,申请办理不动产(房产)登记的问题。

3.已取得土地使用权并开工建设,但建设手续不完善的。

(1)未取得规划手续的工业项目,由建设单位属地管理部门向自然资源和规划管理部门申请补办建设工程规划许可手续,不影响规划实施并符合消防、安全要求的,上报县规委会工业项目审查会审议通过后予以办理。影响规划实施或存在消防、安全隐患的,由属地管理部门及相关部门督促建设单位限期整改后,上报县规委会工业项目审查会审议通过后予以办理。

(2)未取得规划手续的非工业项目,由自然资源和规划管理部门对违法建设项目进行认定,情况复杂的项目应由规委会集体审议认定。认定的结果,由自然资源和规划管理部门,依据《中华人民共和国城乡规划法》、《荆门市城市管理条例》等法律、法规的相关规定,按照违法项目管辖权限分别函告城市管理执法部门或镇人民政府。不影响规划实施并符合消防、安全要求的,由有管辖权的执法部门或镇人民政府依法进行处理后,函告自然资源和规划管理部门,依据有关规定予以完善规划手续。影响规划实施或存在消防、安全隐患的,由有管辖权的执法部门或镇人民政府督促建设单位限期整改并依法处理后,依据有关规定予以完善规划手续。违建项目的处理和完善规划手续,应符合相关规定的程序。

(3)未取得施工许可和建筑工程验收手续的,建设单位可通过建筑工程质量检测机构出具《建筑工程质量鉴定报告》,住建部门对其依法处理后,出具登记备案文书;涉及消防验收的项目,建设单位按照建筑规划要求,实施消防设计方案,并准备相关资料向住建部门申报消防验收,经验收达到消防设计要求的项目,住建部门出具验收意见后,可办理不动产(房产)首次登记。

原建设主体或土地权利人因撤销、解散、破产、失联或其他原因无法完善相关手续的,现房屋居住人共同委托代理人,参照上述办法处理。

(三)其他相关问题。

4.已批准建设工程施工许可的工业项目,根据企业发展需要,可以分期实施规划核实和项目工程竣工验收,不动产登记部门依据核实和验收意见分幢登记房屋所有权;确需消防验收的,可以根据整体项目消防设计方案,由工业企业向住建部门申请逐步实施,分期验收。但整个项目竣工前,应进行整体综合验收。

5.已办理的房屋所有权证与土地使用权证登记用途不一致。属出让土地使用权的,若权利人申请将用途调整一致的,缴纳土地出让价款及相关税费并经自然资源和规划管理部门批准后,办理不动产统一登记;属划拨土地使用权,且符合城市规划的,根据规划设计条件,可申请变更土地用途,缴纳土地出让价款及相关税费并经自然资源和规划管理部门批准后,办理不动产统一登记。若上市交易,不符合城市规划的,按以上处理办法第1条第三款办理,可在不动产权证书上分别按原证登记的用途登记,并在登记簿上载明。

6.已办理的房屋所有权证与土地使用权证的私人住宅。因危房或年久失修,为改善居住环境,在土地使用权范围内改建房屋,变更了原房屋结构,仍用于居住,未变更房屋用途。城区按原址原规模申请房屋变更登记,乡镇持有有关管理部门处理凭证(罚款、收费等单据),可申请房屋变更登记。

7.已取得国有土地使用权,合伙建房,并出售多余的房屋,购房人已取房屋产权申请办理不动产统一登记的,按共用宗地组织权籍调查,原土地使用者(合伙人)可先更换不动产权(土地)证书,再办理分户的不动产证书;原土地使用者(合伙人)或建设主体因失联或不配合的,现房屋权利人可单方申请,公告无异议的,缴纳土地出让价款及相关税费,经自然资源和规划管理部门批准后,办理不动产统一登记。

8.沙洋县人民政府办公室《关于处理不动产登记工作中相关问题的意见(试行)》(沙政办发〔2017〕19号)中规定“关于土地权属来源合法,但地上建筑物未确权登记的不动产登记”的处理意见,涉及到不能提交《建筑工程规划许可证》的房屋登记问题,明确登记范围为主要居住房屋,其他附属房屋不予登记。

9.各镇不动产统一登记遗留问题处理参照执行,未制定村镇规划的,按当地政府意见执行。

对实施过程中遇到的重大问题及本《意见》未尽事宜,按照“一事一议”的原则研究解决。县政府组建不动产登记历史遗留问题处理联席会议工作小组,县政府办公室、县人民法院、县公安局、县信访办、县司法局、县住建局、县财政局、县自然资源和规划局、县税务局、县房屋征收与补偿管理办公室、县房产服务中心等单位分管负责人为成员,统筹协调处理相关工作。自然资源和规划部门作为牵头单位,要履职尽责、主动作为;相关职能部门要各司其责,密切配合,形成工作合力。 

本《意见》由县自然资源和规划局负责解释,自印发之日起执行。

沙洋县人民政府办公室

2019年12月12




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